Отделимые и неотделимые улучшения недвижимости: как различить, согласовать и оформить в договоре

Если недвижимость в плохом состоянии или не соответствует фирменному стилю компании, арендаторы начинают улучшать помещение. Можно ли улучшение считать ремонтом, чем отделимые улучшения отличаются от неотделимых, и как оформить договор аренды так, чтоб учесть расходы?


Отделимые и неотделимые улучшения

Проведение в офис или здание вентиляции, водопровода или систем энергоснабжения, монтаж системы пожаротушения, замена окон, установка сплит-системы — все это улучшения арендованного имущества


Улучшение — это изменение свойств и характеристик имущества, которые направлены на повышение удобства и/или эффективности его использования.

Любые улучшения можно разделить на неотделимые и отделимые. Законодатель не дает конкретных примеров для этих двух видов улучшений. Чтобы понять, какое улучшение относится к неотделимым, а какое нет, ответьте на вопрос: «Можно ли отделить улучшение без вреда для имущества?» (ст. 623 ГК РФ). Вот примеры неотделимых улучшений:

  • установка пожарной или охранной сигнализации

  • монтаж металлического крыльца

  • замена или установка окон и дверей

  • установка сплит-системы

  • монтаж водопровода, электроснабжения и т. д.

При демонтаже неотделимых улучшений остаются существенные повреждения в виде следов от креплений, нарушений целостности покрытий пола и потолка, различных отверстий и так далее (постановление АС Уральского округа от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016)


При демонтаже отделимых улучшений повреждения минимальны или их вовсе нет (ст. 623 ГК РФ). Например, демонтировать систему видеонаблюдения в офисе, снять шторы или убрать ширмы можно с минимальными изменениями для стен, оконных проемов — следовательно, это отделимые улучшения


Чтобы избежать споров, касающихся классификации улучшений, лучше заранее прописать в договоре аренды критерии для определения вида производимых улучшений


Право собственности на отделимые и неотделимые улучшения

Неотделимые улучшения становятся частью арендуемого имущества и принадлежат его владельцу. Арендатор может получить только возмещение их стоимости


Отделимые улучшения — это собственность арендатора. Но поскольку закон не устанавливает четкого разграничения между отделимыми и неотделимыми улучшениями, между сторонами может возникнуть спор. Арендатор должен будет доказать арендодателю, что улучшение можно отделить без вреда для арендованного имущества


Однако право собственности на улучшения — это вопрос, регулируемый договором аренды. Если в договоре прописано, что арендодателю переходит право собственности также и на отделимые улучшения, то арендатор обязан передать и их тоже (постановление АС Уральского округа от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016)


Разница между ремонтом и улучшением

Не стоит путать улучшение с текущим ремонтом. Ремонт направлен на предотвращение возникновения недостатков или их устранение. Например, восстановление потрескавшейся штукатурки, замена напольного покрытия — это ремонт. С помощью этих работ лишь приводят помещение к нормальному состоянию, но никак не улучшают его свойства


Отделить результаты ремонта от помещения, разумеется, нельзя: обои уже наклеены, полы постелены. Однако сам факт того, что характеристики помещения не изменились, говорит о том, что это именно ремонт, а не улучшение.

Претендовать на компенсацию расходов на ремонт арендатор не может. Ведь по закону он должен поддерживать арендованное помещение в надлежащем состоянии (п.2 ст. 616 ГК РФ). Исключение — если условиями договора аренды предусмотрен иной порядок


Закономерно возникает вопрос по поводу капитального ремонта. Исчерпывающе описывает эту ситуацию п.1 ст. 616 ГК РФ


Во-первых, капитальный ремонт — это обязанность арендодателя и проводится за его счет


Во-вторых, арендатор может сделать капитальный ремонт самостоятельно и после взыскать его стоимость с владельца недвижимости или зачесть его в счет будущих платежей


Судебная практика показывает, что арбитражные суды иногда объединяют понятия капитального ремонта и неотделимых улучшений, потому что после капремонта повышается эффективность и удобство использования арендованного имущества. Вот примеры судебных решений:

  • постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2007 № А78-715/07-Ф02-8189/07 по делу А78-715/07 — капитальный ремонт

  • постановление Девятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 15.02.2007 по делу № А35-3017/06с-С13 — приведение помещения в соответствие санитарно-эпидемиологическим требованиям

Согласование и компенсация неотделимых улучшений

Установку неотделимых улучшений надо согласовать с арендодателем. Только так арендатор может получить компенсацию понесенных расходов. Арендатор может сделать улучшения и самовольно, но тогда арендодатель не компенсирует расходы (п.3 ст. 623 ГК РФ)


Порядок согласования лучше всего зафиксировать в договоре аренды. А само согласие составить в письменном виде, чтобы у арендатора было подтверждение, что неотделимые улучшения созданы не самовольно


Второе условие для компенсации — наличие в договоре условий о ней. Если там прописано, что арендодатель не компенсирует неотделимые улучшения, то в соответствии с п.3 с. 623 ГК РФ претендовать на компенсацию арендатор не может, даже если есть согласие на улучшение (постановление АС Северо-Западного округа от 27.03.2017 по делу №А56-26277/2016)


Третье условие для компенсации — затраты на неотделимые улучшения понесены за счет арендатора. Если арендатор получил деньги на эти расходы от третьих лиц или улучшения были произведены третьими лицами, компенсировать такие затраты арендодатель не обязан (Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2017 №309-ЭС17-956)


Источник: Контур.Норматив


Отделимые и неотделимые улучшения недвижимости: как различить, согласовать и оформить в договоре
Отделимые и неотделимые улучшения недвижимости: как различить, согласовать и оформить в договоре